ناهید پیلوار
مدتی است که در پی افزایش بی سابقه قیمت مسکن، این بخش دچار رکود شده است. در زمینه ریشه های این پدیده و تاثیرات آن بر بخش های مختلف اقتصاد کشور، با سعید لیلاز کارشناس اقتصادی گفتگویی کرده ایم که می خوانید.
به اعتقاد شما آیا سیاست های دولت در بخش مسکن منجر به رکود اقتصادی در این بخش شده است؟
سیاست های دولت در بخش مسکن و انبوه سازی آن و طرح واگذاری زمین و… موجب این تغییر نشده، بلکه سیاست های پولی بانک مرکزی و در واقع، سیاست انقباظی آن بوده که رکود مسکن را درپی داشته است. آقای مظاهری بعد از آمدن در بانک مرکزی، سیاست های انقباظی را در بخش پولی در پیش گرفت و به جمع آوری چک پول ها و وصول بدهی های معوقه بانک مرکزی از دیگر بانکها پرداخت که باعث کاهش رشد نقدینگی در جامعه شد و این کاهش نقدینگی، کاهش قیمت مسکن و رکود این بخش را به همراه آورد.
اما در زمینه سیاست های دولت در حمایت از انبوه سازان، باید گفت که معولا انبوه سازان در حاشیه و دور از شهر ساخت و ساز می کنند که ارتباطی با محله های شهر تهران ندارد و سبب کاهش قیمت مسکن در سطح تهران و اصولا مراکز شهر ها نمی شود . به طور کلی می توان گفت بازار مسکن در ایران هیچ گاه به ساختن یا نساختن مسکن توسط دولت بستگی نداشته و متاثر از عوامل دیگری است. مسکن در ایران همواره متاثر از بازار سرمایه بوده است و مردم همواره مسکن را برای ”سرمایه گذاری” انتخاب می کنند که آن هم به علت قابل اطمینان و انتقال بودن سرمایه در ا ین بخش است .
در سالهای گذشته نیز مردم همواره به عنوان سرمایه به مسکن نگاه می کردند، اما مسکن هیچ گاه چنین دچار افزایش قیمت و رکود بعد از آن نشده است. علت چیست؟
در طی دو- سه سال گذشته ایران شاهد دوره ای بوده که بیشترین مسکن سازی در تاریخ کشور رخ داده، یعنی 120 میلیون متر مکعب در مناطق شهری ایران خانه ساخته شده است. این حجم مسکن سازی نیز خود باعث گرانی سیمان، مصالح ساختمانی و فولاد شد و به تبع آن نیز قیمت مسکن بالا رفت و سود ناشی از ساخت مسکن سرمایه های مردم را به این بخش هدایت کرد . به طور کلی می توان گفت بازار مسکن در ایران تعریف خاص خودش را دارد و مانند بازی دومینو است. وقتی تورم بازار را فرا می گیرد این تورم به بازار مسکن نیز می رسد و قیمت مسکن افزایش می یابد و در مقابل، وقتی مردم با کاهش قیمت مواجه می شوند، حتی مسکن داران هم تلاش می کنند مسکن های خود را بفروشند.
پس با این حجم ساخت و ساز می توان گفت چون عرضه افزایش یافته، تقاضا کاهش یافته و بازار متعادل شده که این تعادل در حال حاضر باعث رکود مسکن شده است؟
ما در ایران هیچ گاه کمبود عرضه مسکن نداشته ایم و با این مشکل روبه رو نبوده ایم. مثلا در سال 75 تا 85 طبق آمار، تراکم خانوارها از یک و پنچ به یک و چهار کاهش یافته است که این نشان دهنده آن است که کمبود مسکن وجود نداشته است . درایران همواره عرضه بیش از تقاضا بوده و در حال حاضر نیز 1 میلیون خانه ساخته شده که اساسا نیازی به یک میلیون خانه نیست که این خود باز نشان می دهد بخش مسکن، سرمایه ای است و سوداگری در آن نقش دارد.
به اعتقاد شما چقدر بحث ناامنی در رابطه با حمله نظامی به ایران توانسته در کاهش قیمت مسکن اثر گذار باشد؟
به طور قابل ملاحظه اثر نداشته است، زیرا حمله نظامی اساسا از سوی توده مردم ایران جدی گرفته نمی شود و مردم ایران درگیر پرونده هسته ای نشده اند. به طوری که مثلا چند هفته ای است بازار بورس تهران فعال شده و اگر قرار بود حمله نظامی نگرانی مردم را برانگیزد اول باید تاثیر ان را در بورس می دیدیم که این اتفاق نیفتاد و حتی برخی افراد تمایل نشان دادند خانه های خود را بفروشند و در بورس سرمایه گذاری کنند .
حالا این رکودی که ایجاد شده است خود چه خطراتی برای اقتصاد ایران به همراه خواهد داشت؟ باتوجه به اینکه مسکن خود یک بازار بزرگ سرمایه ای در ایران است؟
اثر بسیار جدی و خطرناکی بر روی اقتصاد کشور خواهد داشت، چرا که رونق و تولید مسکن خود با فعال شدن 500 نوع شغل در بخش صنعت و خدمات همراه است. در همه جای دنیا همواره دولت های سعی دارند با رونق بخش مسکن و فعال نگه داشتن آن بخش های دیگر اقتصادی کشور مانند صنعت و خدمات را نیز پویا نگه دارند.
خروج سرمایه از بخش مسکن علاوه بر انکه فرصت های شغلی ناشی شده از رونق مسکن را از بین می برد و به موج جدیدی از بی کاری در کشور دامن می زند، تلاطمی را نیز در بخش های دیگر جامعه ایجاد می کند. چراکه مسکن همواره مانند اسفنجی عمل می کند که سرمایه ها را به خود جذب می کند و حالا که این اسفنج اشباع شده، آب های اضافی که همان سرمایه ها هستند به سوی بخش های دیگر جامعه سرازیر می شوند که این خود، تلاطم اقتصادی را در ان بخشها ایجاد خواهد کرد . البته، از نظر اقتصاددانان نه رکود مناسب است و نه افزایش بی دلیل و بیمار گونه قیمت مسکن: دولت موظف است روش و فرمول اقتصادی برای متعادل نگه داشتن این بخش پیدا و اجرا کند تا اقتصاد کشور به طور سالم و پویا فعال باشد.
این رکورد مسکن به اعتقاد شماچند سال طول خواهد کشید؟
در حال حاضر چشم اندازی از تغییر سیاست های پولی بانک مرکزی دیده نمی شود و به نظر می رسد رکود فعلی مسکن حداقل دو سال طول بکشد تا بعد از این دو سال کششی در بخش مسکن دوباره ایجاد شود.
با این رکود فعلی در بخش مسکن، سرمایه های سرگردان به کجا خواهد رفت و چه بخش یا چه فعالیتی در ایران رونق خواهد گرفت؟
دو - سه هفته است که نقدینگی به سمت بورس سرازیر شده و بازار بورس تهران یک تکان جدی خورده است. اما باز هم، همه سرمایه های جاری در مسکن به بورس وارد نشده و اساسا بورس تهران گنجایش و کشش این همه سرمایه را ندارد و این مقدارسرمایه هم که طی این دو هفته به بورس وارد شده فقط به اندازه دو درصد از سرما یه ای است که در بخش مسکن جاری است. یعنی، به اندازه سرمایه 2 هزار واحد مسکونی یا 500 هزار متر معکب ساختمان که در مقابل ساخت 120 میلیون متر معکب ساختمان در ایران قابل مقایسه نیست. اما این نقدینگی و سرگردانی سرمایه ها باز هم برای اقتصاد کشور خطرناک است و دولت باید بکوشد علاوه بر این که با رکود بخش مسکن مقابله کند، افزایش قیمت آن را نیز کنترل کند و فضا را برای سرمایه گذاری مطمن و آرام نماید .
پس اگر بورس تهران کشش این همه سرمایه را ندارد این سرمایه ها به کجا خواهد رفت و در کجا سرمایه گذاری خواهد شد؟
دوباره بعد از دوسال به بخش مسکن باز بر می گردد که این بازگشت برای اقتصاد ایران فاجعه است. زیرا سرمایه گذاران این بخش، وقتی وارد ساخت و ساز دوباره می شوند دیگر خانه های قدیمی وجود ندارد و اغلب نوسازی شده اند، پس خانه های زیر 20 سال را خراب می کنند و دوباره می سازند که این خود استهلاک سرمایه های خالص را به همراه دارد. زیرا خانه های 20 سال ساخت که نیازی به نوسازی ندارند. اما چون سرمایه دار میخواهد سرمایه اش را افزایش دهد این خانه ها را می خرد و دوباره از نومی سازد که در این جریان سرمایه های ملی کشور به هدر می رود و دچار استهلاک می شود و باید مسولان توجه داشته باشند موج بازگشت سرمایه ها بعد از رکود، خسارت های مالی بیشتری در پی خواهد داشت.