حمید احدی
یک ماه بعد از فرارسیدن زمانی که دولت احمدی نژاد، سال پیش برای حل مشکل مسکن اعلام داشته بود، گزارش ها نشان می دهد که اولین نشانه های بیماری هلندی در اقتصاد ایران در بخش پراهمیت مسکن ظاهر شده و افزایش سرسام آور ناگهانی بهای مسکن، نمایندگان مجلس و اعضای دولت و هواداران دولت را به نگرانی دچار کرده و در همین زمان شایعه عزل وزیر مسکن و شهرسازی توسط رییس جمهور، بر سر زبان ها افتاده ، در مقابل همه این ها غلامحسین الهام رییس دفتر احمدی نژاد بار دیگر از عوامل “مرموز و تحمیلی” سخن گفت “که می خواهند کاری کنند که هدف های دولت محقق نشود”.
جهش – بین بیست و چهل درصدی – بهای خانه و افزایش سی در صدی اجاره بها، یک سال پس از وعده های رییس جمهور که سال قبل در اوایل آذر ماه گفت که در یک سال آینده نه تنها افزایشی در کار مسکن نخواهد بود بلکه آماده شدن خانه هائی که دولت ساخت آن را به عهده گرفته و یا برای تشویق مردم به ساخت آن اعتبارها فراهم کرده باعث کاهش محسوس قیمت ها خواهد شد، روزنامه ها با گزارش های مهیجی همان سئوالی را مطرح کردند که نمایندگان مجلس هم به طرح آن پرداخته اند و قرارشده است وزیر مسکن و شهرسازی را برای پاسخ گوئی فراخوانند.
سال گذشته همزمان با وعده های شیرین رییس جمهور درباره مسکن و به کار بردن تعبیراتی مانند انقلاب مسکن از سوی وی و همکارانش، کارشناسان اقتصادی به تاکید نوشتند که با یارانه هائی که با تاسیس صندوق مهرالرضا به جوانان داده می شود و افزایش نقدینکی در جامعه بهای مسکن به شدت افزایش خواهد یافت. اصطلاح بیماری هلندی در همان زمان در سرمقاله روزنامه شرق به کار رفت. اما رییس دولت و همکاران وی کسانی را که این هشدارها را می دادند دشمن و عامل جنگ روانی برای شکست دولت خواندند و تهدید کردند که ارتباطات مالی آنان را افشا خواهند کرد. لقب دادن به منقدان دولت به عنوان مفسدان اقتصادی اول بار از مباحثه بر سر مسکن آغاز شد.
کارگزاران روز چهارشنبه در سرمقاله خود نوشت افزایش قیمت خرید و فروش و همچنین اجاره مسکن در پایتخت و مراکز استانها بدیهی و غیرقابل انکار است. درباره اینکه چرا قیمت مسکن رشد سرسام آوری را تجربه کرده است چه نهادی می تواند پاسخ کارشناسانه دهد؟ به طور طبیعی و براساس عرف، وزارت مسکن و شهرسازی که نهاد سیاستگذار در این عرصه است و دهها مرکز مطالعاتی و کارشناسی و صدها کارشناس دارد در این باره بیشترین صلاحیت را دارد. وزیر مسکن و شهرسازی در روزهای گذشته یادآور شد دلایل افزایش قیمت مسکن را تا چند روز دیگر تبیین خواهد کرد
.
اما پیش از اینکه مهلت او به پایان برسد، روز گذشته غلامحسین الهام در گفت وگو با خبرنگاران تحلیل خود و دولت از افزایش قیمت مسکن را اینطور بیان کرد؛ «حس می کنیم فضای ایجاد شده درباره بازار مسکن، مرموز، تحمیلی و غیرعادی است و آن را ایجاد کرده اند تا هدف های دولت درباره مسکن تحقق نیابد.» به این ترتیب سخنگوی دولت پیش از وزیر مسکن و شهرسازی به برخی از دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره نشینی اشاره کرد. آیا احتمال دارد وزیر مسکن و شهرسازی نیز در دلایل افزایش قیمت از این تحلیل و این حس استفاده کند؟ سخنگوی دولت اما وعده داده است: “دولت در یک حرکت انقلابی و با حذف قیمت زمین و حمایت از ساخت مسکن به بنگاه های زودبازده بازار مسکن را می شکند.”
در سرمقاله کارگزاران از قول کارشناسان اقتصادی و مسکن نوشته شده هجوم نقدینگی - که اکنون به صد هزار میلیارد تومان رسیده است - به بخش مسکن یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن است. چرا نقدینگی به این بخش رفته است؟ واقعیت این است که دخالت دولت در قیمت گذاری کالاهای صنعتی و شرایط خاص سیاسی موجب شده است سرمایه گذاری در صنعت و سهام شرکت ها رونق گذشته را نداشته و مسکن برای سرمایه گذاران جذاب شود.
کارگزاران به طعنه نوشته اگر استدلال کارشناسان صحت ندارد و غیردقیق است لابد باید منتظر باشیم دولت عوامل “مرموز مخالف دولت” را که بازار مسکن را غیرعادی کرده اند شناسایی و به جامعه معرفی کند.
در همین ارتباط، روزنامه اعتماد نیز با عنوان “دولت بازار زمین را می شکند” سخنان سخنگوی دولت را انعکاس داد. اما روزنامه اقتصادی دنیای اقتصاد در گزارش مفصلی با یادآوری اصولی از قانون اساسی که تامین مسکن مناسب برای شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها می شناسد از ظاهر شدن نشانه های بیماری هلندی خبر داده و نوشته کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده که به راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌و چند باره قیمت در آینده “فوری” است، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی “شکست بازار” است.
به نظر کارشناسانی که دنیای اقتصاد با آنان گفتگو کرده بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم کند به همین جهت حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری است و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از “شکست بازار”، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
به عقیده کارشناسان، شناخت فاجعه مسکن در کشور، که دولت در یک سال گذشته سعی کرده با وام های چهارمیلیون تومانی آن را چاره کند، در حالی که در همین فاصله به طور متوسط هشت میلیون تومان بر قیمت یک مسکن چهل متری افزوده شده است، بدون تاکید بر آمار ممکن نیست.
آمار کمبودها
بنا بر آمار موجود، در کشور حدود 6/1میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل و 5/1میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال 1390 به مرز 930هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است. این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30 درصد، سالانه 4/1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا وضعیتی پدید آید که با ساخت سالی یک میلیون ماجرای مسکن در کشور معتدل شود. اما همین آمار نشان می دهد در بهترین سال ها براساس آمار وزارت مسکن، در سال 1382 حدود 700هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده، در کل کشور ساخته شده است. و در حالی که در طول مدت کار دولت احمدی نژاد این رقم به حدود نیم میلیون برآورده زده می شود به زبان دیگر در همین مدت بیش از چهارصد هزار مسکن به مجموعه نیازهای کشور افزوده که خود می تواند موجبی برای افزایش قیمت ها باشد.
دنیای اقتصاد نوشته با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.
ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38درصد بوده که در سال 1381 به 58درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال 1376، از 62 درصد به 42 درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشم گیری افزایش یافته است. عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است. عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.در حالی که تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند.
به نظر کارشناسان دنیای اقتصاد مداخله دولت، تملک اجباری اراضی شهری است. روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می‌شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنان منطقه شده که عموما این هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. مدل مفهومی‌مناسبی که می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی “دوباره تنظیم زمین” است. قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت‌های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد.
اما درد کلی تر را باید در آن جا دید که دولت اجرا کننده و سازنده فوق العاده بدی است؛ اما مدیران دولت حاضر نیستند این را بپذیرند. از جمله، حاضر نیستند یا به روند بازار تن دهند و در آن مداخله ای نکنند و یا اهرم های در دست خود را به عنوان مشوق ها در کار ساخت مسکن وارد کنند. دولتی که بعد از سه سال با وجود توجه بین المللی و داخلی و حضور مدام مسوولان عالی رتبه نتوانسته به مشکل زلزله زدگان بم جواب گوید و باز هم وعده به سالی دیگر داد ناگفته معلوم است که با روش های موجود به جائی نمی رسد و تنها می تواند تقصیر را بر گردن موجودات موهوم بیندازد.